Tejados y fachadas para comunidades de propietarios

En Barcelona, el trabajo de cubierta y fachada en un edificio plurifamiliar rara vez lo encarga un vecino. Lo encarga el administrador de fincas, después de llevarlo a junta, comparar dos o tres ofertas y conseguir que se apruebe la derrama. Ese proceso tiene sus tiempos y su forma, y trabajar bien con comunidades consiste sobre todo en respetarlos.

Trabajamos de forma habitual con comunidades de propietarios y con despachos de administración de fincas en Barcelona, el área metropolitana y la Costa Daurada.

Qué necesita un administrador de un industrial, y casi nunca recibe

Lo decimos por experiencia de lo que nos piden una y otra vez:

• Un presupuesto desglosado por partidas, no un precio global. Una junta no puede comparar «8.400 €» con «7.900 €» si no sabe qué incluye cada uno. Nuestros presupuestos separan medios auxiliares, preparación del soporte, material de impermeabilización o revestimiento, remates y gestión de residuo. Así la comparación es real, y si otro industrial es más barato porque no sanea, se ve.
• Una memoria breve de lo que se va a ejecutar, en lenguaje que un propietario no técnico entienda, para adjuntar a la convocatoria.
• Un plazo realista y por escrito, con las condiciones que pueden alterarlo — básicamente la meteorología, en trabajos de cubierta.
• Un solo interlocutor durante toda la obra, que además sea quien ha hecho el presupuesto y quien está en el tejado.
• Aviso a los vecinos con cartel en portal: qué se hace, dónde, cuánto dura y qué molestias tendrán.
• Fotos del antes y del después, sobre todo de lo que queda tapado. Es lo que permite al administrador justificar en la siguiente junta en qué se ha gastado la derrama.

Trabajos que hacemos en comunidad

ITE: ejecutamos las deficiencias, no emitimos el informe

Conviene tenerlo claro desde el principio. El informe de la Inspección Técnica del Edificio lo redacta un técnico competente — arquitecto o aparejador —, no nosotros. Lo que hacemos es ejecutar las reparaciones que el informe señala, bajo la dirección facultativa que designe la propiedad.

La forma más eficiente de trabajar: pásanos el informe de ITE y te devolvemos un presupuesto punto por punto, siguiendo la misma numeración de deficiencias que usa el técnico. Así la junta ve exactamente qué deficiencia cuesta qué, y se puede priorizar si no hay presupuesto para todo de golpe — que es lo más habitual. Las deficiencias graves primero, las leves cuando haya fondo.

Cómo encajamos con los tiempos de la comunidad

1. Visita y diagnóstico con el administrador o el presidente. Sin coste y sin compromiso.
2. Presupuesto desglosado y memoria en un plazo de días, en formato adjuntable a la convocatoria de junta.
3. Asistencia a la junta si hace falta. Vamos a explicar el trabajo y responder preguntas de los propietarios, que suele desbloquear votaciones más que cualquier documento.
4. Mantenimiento del precio durante un plazo razonable desde la emisión, porque entre que se presupuesta y se aprueba una derrama pueden pasar meses.
5. Planificación de fecha según la naturaleza del trabajo: cubiertas e impermeabilización, preferiblemente de primavera a principios de otoño.
6. Ejecución con avisos en portal y por fases si la zona debe seguir en uso.
7. Reportaje fotográfico y certificado de finalización para el archivo del administrador.

Quién paga qué: las dudas que siempre salen en junta

No somos abogados y la última palabra la tienen los estatutos y el administrador, pero estas son las situaciones que más nos preguntan mientras estamos trabajando:

• El terrado de uso privativo de un vecino. Sigue siendo elemento común: la impermeabilización la paga la comunidad, aunque solo suba él. El uso exclusivo no traslada el deber de conservación.
• Los balcones. Habitualmente la estructura, el frente y la barandilla son comunes, mientras que el pavimento y el interior son privativos. Es la distinción que más discusiones genera.
• Filtración de un terrado que daña el piso de abajo. La reparación del elemento común corre a cargo de la comunidad; los daños en el interior de la vivienda suelen ir por el seguro del edificio.
• Fachada. Elemento común en su totalidad, incluidas las ventanas en cuanto a su configuración exterior.

Mantenimiento continuado

Con varias comunidades trabajamos con revisión anual antes de la temporada de lluvias: cubierta, canalones, sumideros y encuentros, con informe de lo que hemos visto y presupuesto de lo que convendría hacer. Para el administrador tiene una ventaja práctica evidente — un histórico del edificio y ninguna urgencia en noviembre — y para la comunidad significa gastar poco de forma previsible en lugar de mucho de golpe.

Es, con diferencia, la forma más barata de mantener un edificio, y la que menos se contrata.